Договор аренды в Турции: что вы подписываете и зачем он для ВНЖ

Договор аренды в Турции — не формальность на один лист. От него зависят три вещи: дадут ли вам ВНЖ, сможете ли вы перевести на себя электричество и воду и вернётся ли депозит при выезде. Разбираем, что в договоре должно быть, где закон уже на вашей стороне и что стоит проверить до подписания, а не после.

Коротко: что должно оказаться у вас на руках

• Kira sözleşmesi — письменный договор с собственником: стороны, адрес, срок, сумма, депозит
• Нотариальное заверение — если планируете подавать на ВНЖ
• Полис DASK на квартиру — понадобится, чтобы оформить электричество на себя
• Показания счётчиков на день заселения — записанные, а лучше сфотографированные

Что такое kira sözleşmesi

Это обычный письменный договор аренды. Сам по себе нотариуса он не требует: подписей сторон достаточно, чтобы договор был действителен.

Что в нём должно быть: полные данные обеих сторон, точный адрес с номером квартиры, срок аренды, ежемесячная сумма и валюта, размер депозита и условия возврата, а также кто платит аидат и коммунальные платежи.

Отдельно проверьте, что ваше имя написано ровно так же, как в паспорте. По этому договору вы будете оформлять абонементы на свет и воду, а расхождение в одну букву превращается в отдельный поход по инстанциям.

Нотариус: если нужен ВНЖ, планируйте заранее

Для подачи на ВНЖ (ikamet) нужен не просто договор, а нотариально заверенный. И здесь есть важная деталь: одностороннего заверения теперь недостаточно — договор подписывают у нотариуса обе стороны, вы и собственник или его представитель по доверенности.

По нашим квартирам собственник к нотариусу приходит и подписывает договор вместе с вами. Но день на это нужно согласовать заранее: собственник должен быть в Турции и найти время, поэтому в день заселения такие вещи не решаются. Если ВНЖ в планах, скажите об этом до брони.

Депозит: закон на вашей стороне

• Потолок — три месяца аренды. Требовать больше нельзя: это статья 342 Турецкого кодекса обязательств. Пункт про больший депозит недействителен, даже если вы его подписали.
• Деньги должны лежать на срочном счёте в банке, и снять их без вашего согласия собственник не может.

По нашим квартирам депозит обычно равен одной месячной аренде — как он считается и из чего вообще складывается бюджет, разобрано в статье про стоимость аренды.

Адрес решает: закрытые махалле

С 2022 года миграционная служба закрывает отдельные махалле — кварталы — для новой регистрации иностранцев. Если доля иностранцев в квартале высокая, ВНЖ по адресу в нём не оформить, каким бы правильным ни был договор.

Список не статичный: кварталы и закрывают, и открывают обратно. В июне 2026 года подачу снова открыли для Махмутлара и соседних приморских кварталов — Кестеля, Авсаллара, Каргыджака. Для длительной аренды в Алании это заметная новость: именно на эти адреса приходится большая часть предложения, и несколько лет они были для ВНЖ закрыты.

Статус при этом стоит перепроверять перед подписанием договора, а не полагаться на статью или совет знакомых: официальные объявления публикует Управление по вопросам миграции на goc.gov.tr, в разделе «Mahalle kapatma duyurusu». Адрес интересующей квартиры мы называем до брони — сверить его со свежим объявлением стоит в любом случае.

Свет и вода: на чьё имя оформлять

Абонементы можно перевести на себя — тогда счета приходят на ваше имя, и вы платите ровно за своё потребление.

• Электричество: удостоверение личности, оригинал договора аренды и действующий полис DASK на квартиру
• Вода: договор и удостоверение личности; DASK для воды не спрашивают

Имя в договоре и в заявке на абонемент должно совпадать.

Бывает и иначе: абонементы остаются на собственнике, а вы возмещаете по счётчикам. Это нормальная практика, просто пропишите порядок в договоре, чтобы потом не выяснять на словах.

Повышение платы при продлении

При продлении на новый год аренду нельзя поднять произвольно. Потолок — изменение среднего значения индекса потребительских цен (ТЮФЕ) за предыдущие двенадцать месяцев, это статья 344 того же кодекса. Условие в договоре, разрешающее поднять больше, недействительно.

Что зафиксировать при заселении

• показания счётчиков — электричество, вода, газ — на день заезда
• состояние техники и мебели: фотографии в день заселения
• что входит в инвентарь квартиры

Это тот же список, по которому с вами будут считаться при возврате депозита. Пятнадцать минут при заселении экономят разговор при выезде.

Почему срок начинается от 100 дней

Сдача квартиры в обычном жилом комплексе на короткий срок требует туристической лицензии — так работает закон № 7464. Подробно эта история разобрана в статье про стоимость аренды, здесь важно другое: договор на длительный срок и договор на две недели — юридически разные вещи, и для ВНЖ имеет смысл только первый.

Если остались вопросы

Мы в ForBuddy сдаём свои квартиры и квартиры друзей, поэтому договор вы обсуждаете напрямую с собственником, без посредника в середине. Если планируете подавать на ВНЖ, скажите об этом до брони: от этого зависит, какой договор понадобится и что потребуется от собственника. Посмотреть, что сейчас свободно, можно в каталоге, а остальные частые вопросы собраны здесь.